Conta circa 800mila persone in Italia l’esercito di giovani in cerca di un alloggio privato, tra quanti cambiano domicilio per lavori transitori, i cosiddetti “young professional”, e studenti che non si rivolgono al mercato degli studentati. Sono i dati del Primo Osservatorio sulle nuove forme di residenza per studenti, giovani e lavoratori, a cura di Scenari Immobiliari.
Lecco con il suo polo universitario offre una grande opportunità di investimento, proviamo ad analizzare qualche numero.
Il politecnico di Lecco conta oltre 1600 studenti di cui una ampia fetta provenienti da località non comode per spostamenti quotidiani. In particolare dal 2006 le lauree magistrali, erogate in lingua inglese, hanno aumentato la comunità internazionale di studenti che lo frequenta. In base alle fonti dell’università pare che per i primi sette anni di sperimentazione, sono stati coinvolti complessivamente oltre 621 studenti provenienti da tutto il mondo. Oggi la componente straniera che cerca alloggio a Lecco sono circa 400 con un trend al rialzo nei prossimi anni.
Il nuovo Campus universitario: 40.000 m2 dedicati a didattica, ricerca e servizi per gli studenti il quale offre, aule moderne e attrezzate per la didattica innovativa, laboratori di ricerca all’avanguardia e spazi vivibili per gli studenti che all’interno del campus vivono e studiano, per chi vuole alloggiarvi all’interno, vi è la residenza Adolf Loos”: 204 posti letto, composta da mini alloggi, singoli o doppi, con bagno privato o in condivisione, con costi che vanno dai 3.000 ai 4.500 euro annui. Seppur un’ottima struttura, purtroppo vista la mole di richieste, non è sufficiente a soddisfare le richieste dei ragazzi che vorrebbero vivere a Lecco i propri anni universitari.
Oggi i posti letto negli studentati, tra strutture offerte dagli enti convenzionati con gli uffici regionali per il diritto allo studio, collegi e residenze universitarie, coprono solo il 20% della domanda dei fuori sede. A carattere nazionale, secondo lo studio, l’“industria” potenziale degli studentati sarebbe di circa 100mila posti letto offerti a una platea di studenti in cerca di alloggio, con investimenti nell’ordine di 3 miliardi di euro. Una velocità di crescita tripla rispetto a quella osservata negli ultimi dieci anni.
Una realtà importante anche a Lecco, dove al di là dei 1600 studenti del politecnico, vanno aggiunti gli oltre 1.500 dipendenti dell’ospedale Manzoni e delle migliaia di lavoratori che ruotano intorno alle grandi aziende cittadine, che seppur in diversa maniera, creano una forte richiesta di affitti, inoltre vi è un mercato degli affitti turistici, con rialzi a doppia cifra ogni anno.
La richiesta di abitazioni in affitto, l’anno scorso, si è concentrata soprattutto nelle zone limitrofe al polo universitario, in particolare Pescarenico e tutta la cintura intorno al centro città, ma proprio per la scarsità dell’offerta, si registrano richieste in tutta la città persino nei quartieri notoriamente più periferici.
Una massa critica che ha fatto di Lecco una delle città più care in cui vivere in affitto, con un prezzo medio mensile per stanza singola intorno ai 400 euro al mese.
Questo mercato ormai maturo e poco attrattivo per gli speculatori, che prediligono operazioni di minor durata temporale (compra-vendi), snobbando la messa a reddito di immobili, investimento che consente di programmare una rendita costante a medio lungo termine, con plusvalenze che toccano il 6% annuo.
È inutile spiegare quale vantaggi possa dare una rendita così alta, soprattutto negli ultimi anni in cui il mercato bancario in sofferenza, restituisce rendite poco attrattive se non con investimenti ad alto rischio.
Inoltre questo genere di operazioni consente di affacciarsi al mercato immobiliare, anche chi non ha molta esperienza, infatti una volta trovato l’immobile funzionale, con piccoli accorgimenti si può mettere subito a reddito, riuscendo a calcolare per tempo le rendite. Un altro aspetto che diversifica il mercato degli affitti ad universitari a tutto il resto, sono le garanzie di pagamento, molto spesso si viene pagati anticipatamente in unica soluzione a inizio anno accademico oppure mensilmente ma sapendo che dietro lo studente ci sono garanzie derivanti dai familiari, infatti sono rarissimi i casi di mancato pagamento dei canoni da parte di inquilini universitari. Proprio per questo l’operazione, tranquillamente potrebbe essere fatta in leva finanziaria. Ci si fa finanziare dalla banca l’importo, che genererà una rata che dovrà essere inferiore al canone ricavato, per esempio;
Appartamento bilocale per due studenti, rendita minima 700€
Valore immobile 100.000€ mutuo 80.000€ 20 anni rata 390€
Canone annuo 8.400€
Rate mutuo anno 4.680€
Rendita lorda annua 3720€
Per un’operazione di questo genere bastano i 20.000€ per il saldo prezzo, e 10.000€ che copriranno i costi di acquisto ( agenzia, notaio, tasse, ecc).
Per calcolare il ROI che non è altro che il tuo reddito netto da locazione annuale lo calcoleremo così:
Sottrai le spese dal tuo reddito da locazione annuale e otterrai il tuo flusso di cassa. Le spese posso riguardare; patrimoniali, assicurazioni, manutenzioni, ecc.
Quale porzione della tua casa possiedi? Se prendi in prestito denaro per acquistare la tua casa, puoi calcolare la porzione in tuo possesso sottraendo il saldo del tuo prestito dal valore della tua casa.
Aggiungi questa porzione al tuo flusso di cassa.
Questo è il tuo reddito netto.
Dividi il tuo reddito netto per l’investimento totale per ottenere il ritorno sull’investimento della tua proprietà in affitto.
Per concludere, come già ampiamente scritto in altri articoli, fare un investimento immobiliare è un operazione complessa ma molto remunerativa se seguiti da professionisti competenti. Nessuno meglio di un’agente immobiliare specializzato nella compravendita di immobili residenziali, potrà indicarti l’immobile migliore per il tuo investimento in base anche alle tue disponibilità. Se vuoi provare a fare investimenti in Lecco, la migliore soluzione è B Studio Immobiliare, motivo principale è la specializzazione poc’anzi citata, solo immobili residenziali, solo a Lecco, una profonda conoscenza del mercato e un sistema di valutazione che garantiscono un’operazione immobiliare impeccabile.
