Il deposito prezzo notarile

Con la legge 27 dicembre 2013 n. 147 sul deposito prezzo il legislatore emanò una norma che avrebbe duramente colpito il mercato immobiliare.

Tutte le somme che qualsiasi acquirente avesse dovuto dare al venditore per l’acquisto di un’immobile non avrebbero potuto essere consegnate al venditore, ma avrebbero dovuto obbligatoriamente essere versate in un conto apposito.

Col DDL Concorrenza L 4 agosto 2017(comma 142) entrato in vigore il 29 agosto 2017 ha disposto formalmente l’entrata in vigore della disciplina del “deposito prezzo” di cui alla legge del 2013 ma modificandola in una caratteristica importante: la disciplina non è più obbligatoria ma solo facoltativa. In estrema sintesi quando qualcuna delle parti, una qualsiasi delle parti, lo richiede, il notaio è tenuto a prelevare l’intero prezzo (ovviamente il prezzo residuo che al momento dell’atto non è ancora stato pagato) e a versarlo su un conto dedicato speciale a disposizione dello Stato, “Gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzate a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese. Chi può richiedere l’utilizzo del deposito prezzo? La legge dice “almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito”. Da ciò si evince che ogni qualvolta qualcuno voglia utilizzare il deposito prezzo deve dare un incarico scritto al notaio, col quale dare precise disposizioni, specialmente su quando svincolare la somma, con quali modalità, e cosa debba fare il notaio per lo svincolo. Con questo incarico si pattuiranno espressamente le spese e gli onorari a seconda, appunto, di ciò che la parte chiede al notaio. A titolo esemplificativo, se nell’incarico c’è scritto che il notaio può svincolare la somma solo dopo aver compiuto una serie di verifiche edilizio-urbanistiche, è ovvio che la parte deve pagare anche gli onorari e i costi degli ingegneri e dei periti che il notaio incaricherà.

La scelta del deposito prezzo comporta infatti alcune conseguenze, e cioè:
a) gli assegni per il pagamento del residuo prezzo non possono certo essere bancari, né si può procedere con bonifici successivi, il residuo prezzo deve essere versato esclusivamente con assegni circolari intestati nominativamente al notaio. Sono solo questi gli assegni che il notaio può incassare e inserire nel conto dedicato dello Stato. Quindi le parti devono mettersi d’accordo sulla consistenza precisa di quanto deve essere pagato e preparare anzitempo l’assegno circolare a nome del notaio;
b) l’opzione del deposito prezzo è, in un modo o nell’altro, collegata a un fattore di sospetto nei confronti delle altre parti. Il fattore di sospetto comporta implicitamente una richiesta al notaio di registrazione e trascrizione immediata. Il notaio efficiente e zelante ormai in tutta Italia cerca di registrare e trascrivere il prima possibile nell’interesse delle parti, e non aspetta i 30 giorni concessigli dalla legge, ma nel momento in cui le parti chiedono espressamente al notaio la trascrizione urgente il notaio deve precipitarsi a trascrivere, lo stesso giorno se l’atto è ricevuto la mattina o tutt’al più l’indomani mattina se l’atto è ricevuto il pomeriggio. Se, poniamo, sopraggiunge un’ipoteca giudiziale dopo due giorni dalla stipula dell’atto e prima che sia eseguita la trascrizione la giurisprudenza ordinaria ci dice che il notaio non è responsabile, perché i due giorni passati sono di gran lunga inferiori ai tempi ordinariamente necessari per l’esecuzione degli adempimenti. Ma se il cliente ha paura del sopraggiungere di un’ipoteca giudiziale e chiede espressamente la registrazione urgente i due giorni passati possono costituire una colpa del notaio. Ecco perché in tutti i casi in cui vi è la richiesta di usufruire del sistema del deposito prezzo occorrerà registrare e trascrivere subito.

In conclusione l’opzione del deposito prezzo è da ritenersi una procedura che complica il già ingarbugliato mondo della compravendita, la parte venditrice vera parte danneggiata di questa operazione, oltre i notai, che per le incombenze avranno modo di farsi rimborsare da chi richiede l’opzione, parte venditrice oltre lo scotto economico di vedersi recapitare quanto dovuto solo a completamento delle verifiche, anche sotto l’aspetto morale ne esce con un alone di sospetto e di sfiducia.