Investire nelle residenze per universitari conviene?

L’investimento nel mattone negli ultimi anni è tornato in auge, trainato dal boom degli affitti brevi, che si sta però ridimensionando, ma anche dalle occasioni d’acquisto che si sono presentate sul mercato in termini di prezzi. Chi quindi sognava una seconda casa o un appartamento in una città universitaria per fare studiare i figli sta tornando ad acquistare. Non solo. Chi ha disponibilità di spesa consistente si organizza in club deal (gruppi di investitori) e si mette in concorrenza con soggetti istituzionali per acquistare immobili a reddito, uffici o negozi di lusso.

Gli affitti brevi catturano buona parte dei flussi turistici in molte grandi città, anche in capoluoghi come Lecco e Como dove il turismo per la prima solo all’inizio mentre per la seconda già consolidato da anni è in netta crescita, permettendo di avere un reddito interessante. Un ritorno che in base alle stime degli esperti in media intorno al 6% fino al 10% in caso di immobili di alto livello.

Investire nel mattone può essere una scelta di investimento molto redditizia, ma è una attività che richiede molte competenze, possibilmente si deve essere affiancati da un professionista che sia a conoscenza del settore nelle specifiche località, in termini di offerta, domanda, prezzi, canoni ma anche prospettive. Quando si approccia all’investimento si devono calcolare bene tutte le spese e tasse che andranno a decurtarsi dal rendimento, indicato sempre al lordo delle imposte (Imu, cedolare secca) e delle spese di gestione. Sta di fatto che l’investimento immobiliare a medio lungo termine rende molto di più di qualsiasi titolo pubblico.

Per quanto riguarda Lecco, qui la vivacità del mercato e i flussi crescenti di turisti, studenti e lavoratori stanno creando pressione sul segmento delle locazioni, per i quali si riscontrano in città domanda e prezzi in decisa crescita. Infatti la città non riesce a sostenere la richiesta di nuovi arrivi costringendo i futuri inquilini di cercare altrove casa.

Il mercato immobiliare oggi offre la possibilità agli sviluppatori immobiliari di realizzare nuovi interventi con caratteristiche destinate ad appartamenti da investimento. La scelta dell’investitore deve ricadere su una tipologia adatta alla zona, per esempio nel centro città si deve puntare ad un investimento modulabile, magari con una superficie tale da trasformare all’occorrenza l’appartamento in più locali per accogliere universitari ma nel caso di necessita di realizzo o di vendita ritrasformarlo in un trilocale o quadrilocale che rispecchia poi la richiesta di mercato.

Ecco alcune considerazioni che possono aiutare un investitore a rispondere a queste domande:

• I rendimenti da locazione di immobili hanno subito una ripresa, grazie a canoni di locazione che sono, è vero, diminuiti, ma comunque meno di quanto abbiano fatto i prezzi di acquisto delle abitazioni (Istat 2015).
• Imposizione fiscale mai così favorevole per gli affitti. La prima vera ragione sta nei vantaggi che la cedolare secca permette di ottenere al proprietario: oltre al fatto che optando per questa imposizione fiscale non si dovrà sommare il proprio reddito da affitto ai restanti redditi personali, si avrà assorbimento dell’imposta di registro e di bollo, dell’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, dell’imposta di registro sulle annualità successive, delle proroghe e delle risoluzioni. Ma il vero punto di forza è dovuto a un’ulteriore riduzione per i contratti agevolati, la cedolare secca comporta una tassazione fissa pari solo al 10% del canone di affitto annuo. Livelli di imposizione fiscale di cui nessuna altra forma di investimento in Italia, oggi, può beneficiare. E se si rivende dopo 5 anni la plusvalenza non è tassata.
• Costanza dei rendimenti da affitto: il rendimento da affitto non subisce oscillazioni particolarmente ampie, se non in un lunghissimo periodo. Per fare un esempio, l’oscillazione negli ultimi quattro anni è stata inferiore ad 1 punto percentuale.  Con la locazione, che garantisce proventi rateali e costanti nel tempo, si può, inoltre, gestire una specie di “piano di accumulo” finanziario.

Scegliere dove comprare non è facile a meno che non si abbiano ben presenti le dinamiche di mercato: l’investitore deve focalizzare la propria attenzione sulle aree dove la domanda di affitto è più vivace – come ad esempio – nelle città universitarie e su immobili con caratteristiche precise.

Oggi, gli studenti in Italia rappresentano un “popolo”, secondo il Sole 24ore, si parla di: 800 mila studenti fuori sede (di cui solo il 6 trova alloggio presso le residenze universitarie) il polo di lecco accoglie quasi 3000 studenti.

55 mila studenti stranieri che si rivolgono al mercato immobiliare con una “domanda tipo”: preferiscono camere singole (per avere spazio sufficiente e poter studiare) ma in appartamenti condivisi (per poter suddividere le spese). L’alloggio deve distare dall’università non più di 15 minuti a piedi o trovarsi particolarmente vicino alle fermate dei mezzi pubblici.

Dunque, chi è interessato ad acquistare immobili da affittare a studenti universitari deve valutare: l’opportunità di comprare unità immobiliari di grandi dimensioni da affittare per stanze, dagli appartamenti grandi possono ricavarsi più stanze ma soprattutto, più ampio è l’immobile inferiore è il prezzo a metro quadro: in proporzione, dunque, la resa è maggiore, il canone percepibile da una locazione condivisa da studenti è maggiore rispetto al normale canone delle famiglie: il rendimento che si ottiene rispetto al valore immobiliare della casa si colloca tra il 5% e il 6% lordo.

Affittare a studenti conviene, ma è altrettanto “comodo”?

Garantirsi una buona resa dagli affitti per studenti è remunerativo ma molto impegnativo.

Assicurarsi una rendita costante, significa:

• acquistare l’immobile giusto
• conoscere molto bene il mercato degli studenti
• selezionare inquilini solvibili, fare attenzione alla normativa e alla burocrazia (contratti, agenzia delle entrate, etc.)
• gestire costantemente i rapporti con più di un inquilino
• intervenire nel rapporto di convivenza tra gli inquilini
• gestire le utenze
• gestire le manutenzioni e i danni
• farsi carico delle eventuali insolvenze

Per concludere, l’investimento immobiliare è la scelta giusta per impiegare i propri risparmi ma solo se seguiti da veri professionisti che sappiano dirigere l’operazione al meglio. Con oltre un ventennio di esperienza e un sistema esclusivo di acquisizione patrimoniale B Studio Immobiliare è il punto di riferimento in Lecco.