I 10 TERMINI da conoscere

per la vendita di un immobile

1. La Plusvalenza

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato. La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili per i privati: si applica per le operazioni speculative. La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari dei privati viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito. Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

2. Ape (Attestato di Prestazione Energetica)

E’ il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici. Al momento della vendita di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e chiarire sul reale valore degli edifici ad alto risparmio energetico. L’APE va redatto a cura e spese da parte della parte venditrice che deve incaricare un tecnico abilitato e presentare copia dell’attestato al Notaio.

3. Certificazione liberatoria delle spese condominiali

L’articolo 1130 n. 9 del codice civile specifica che l’amministratore è tenuto a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso». Se vendi un immobile facente parte di un condominio la parte acquirente ed in alcuni casi anche il notaio potrà chiedere di presentare all’atto di vendita il certificato redatto dell’amministratore che attesti il pagamento delle spese condominiali fino alla data del rogito. Ricordati inoltre successivamente di corrispondere all’amministratore copia dell’attestato di avvenuta stipula.

4. Accettazione dell’eredità

Se il tuo immobile oggetto di compravendita ti è pervenuto per successione nella maggior parte dei casi non risulta trascritta l’accettazione dell’eredità, poiché non sempre si compie un atto formale di accettazione. In questo caso il notaio vi chiederà di effettuare questa trascrizione a vostre spese. Non è obbligatorio trascrivere l’accettazione di eredità dal Notaio scelto dalla parte acquirente ma di norma viene incaricato il medesimo Notaio perché è già in possesso della documentazione necessaria. E’ un atto obbligatorio senza il quale non sarà possibile concludere la compravendita.

 

5. Decadenza agevolazioni “PRIMA CASA”

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Se stai vendendo prima dei 5 anni l’immobile che avevi acquistato con le agevolazioni “prima casa”, decadi dall’agevolazione fiscale e dovrai pagare la differenza di imposte, salvo che entro un anno dalla vendita non acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

6. Comunicazione alla PS (pubblica sicurezza)

Cittadini stranieri (ovvero extracomunitari). E’ d’obbligo la comunicazione stabilita dall’articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero (secondo la normativa per straniero si intende il cittadino extracomunitario). Il proprietario dell’immobile deve presentarsi all’Autorità di P.S. di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici ) a seconda dell’ubicazione dell’immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando l’atto di avvenuta stipula entro 48 ore dal rogito. Pena per la mancata comunicazione una sanzione pecuniaria.

7. trasferimento delle detrazioni fiscali

Se vendi un immobile che hai ristrutturato di recente (max 10 anni) e stai usufruendo delle agevolazioni fiscali per il recupero 50% (ristrutturazione) o 65% (risparmio energetico) puoi decidere se continuare ad usufruire delle detrazioni IRPEF dichiarandolo nell’atto di vendita altrimenti questo diritto verrà trasferito all’acquirente. E’ bene accordarsi preventivamente con l’acquirente, per non incorrere in contenziosi durante l’atto. 

8. Conformità catastale

E’ necessario ed obbligatorio dichiarare la conformità catastale dell’immobile promesso in vendita. Il primo passo è verificare che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto e che la visura contenga i dati corretti. Una visura storica potrebbe aiutarci a verificare che la conformità catastale sia allineata alla conformità urbanistica (vedi sotto). Qualora si verificasse un’errata rappresentazione grafica piuttosto che errori sui dati inseriti in visura, si consiglia di consultare un tecnico per arrivare all’atto preparati.

 

9. Conformità Urbanistica

Il venditore è di tenuto inoltre a garantire la regolarità edilizia dell’immobile venduto. E’ necessario ricostruire storicamente le autorizzazioni edilizie che hanno portato l’immobile allo stato di fatto. E’ opportuno avere copia dei titoli abitativi rilasciati dal Comune di pertinenza, o di eventuali condoni edilizi. Qualora non fossi in possesso della documentazione, si rende necessario fare un accesso agli atti all’ufficio tecnico comunale. Nel caso il bene concesso in vendita fosse un terreno è necessario richiedere all’ufficio tecnico il CDU (certificato di destinazione urbanistica) che comprovi la reale destinazione urbanistica del terreno.  Questo documento va allegato all’atto. Nel caso in cui l’immobile presentasse degli abusi edilizi, si renderebbe necessario procedere con una sanatoria a cura di un tecnico abilitato.

10. Prelazioni legali

Se state vendendo un immobile o un terreno a reddito (locato), il conduttore dell’immobile oppure l’affittuario coltivatore diretto, piuttosto che i confinanti, godono di un diritto di prelazione sull’acquisto del bene concesso in vendita. E’ quindi opportuno comunicare loro, a mezzo raccomandata l’intenzione di vendere il bene con specificando i termini economici e le tempistiche entro le quali possono esercitare questo diritto, onde evitare il diritto di “riscatto” che potrebbero esercitare direttamente dall’acquirente.