La scelta di fare un’operazione immobiliare nasce da tanti fattori tra cui quello speculativo. Questo momento di mercato consente di poter fare operazioni immobiliari con leva finanziaria, anche con una piccola somma di capitale proprio è possibile investire nel mattone. Soprattutto per chi è sempre stato lontano dal mercato immobiliare causa poca disponibilità finanziaria, ora grazie all’andamento dei tassi d’interesse ai minimi storici è arrivato il momento di potersi affacciare ad un mercato che sta dando ottime soddisfazioni sia per chi deve fare operazioni a breve termine (trading) sia per chi vuole fare operazioni a medio lungo termine e quindi mettere a reddito immobili utilizzando un momento eccezionale per gli affitti brevi, oppure con contratti a lungo termine. Ma spiego cos’è fare un’operazione immobiliare con leva finanziaria, detta anche “leverage”.

Sostanzialmente si parla di investire in immobili sfruttando la leva finanziaria, ergo accedendo ad un mutuo, utilizzando un piccolo capitale proprio e in alcuni casi anche senza risorse proprie.

Questo consente di avere una rata di mutuo completamente pagata dal canone di locazione per quanto riguarda gli investimenti a medio lungo termine. Prova a pensare ad un immobile acquisito per il 90% sfruttando la leva finanziaria che genera una rata di 500 € mettendolo a reddito per 600 € mese, così coprendo completamente i costi. Il risultato sarà che nell’arco di X anni l’immobile sarà completamente pagato e disponibile per la rivendita o per percepire un reddito lordo solo delle imposte. Un’altra opportunità che è possibile cogliere utilizzando sempre la leva finanziaria è per operazioni di trading. Si può acquistare un immobile utilizzando sempre una piccola quota di capitale e la maggior parte accedendo ad un mutuo, per poi reimmetterlo sul mercato con un semplice restyling o con una ristrutturazione completa, traendo benefici senza utilizzare il proprio capitale. In termini pratici, se acquisisci un immobile da ristrutturare a 50.000 € utilizzando 5.000 € di capitale proprio, potresti accedere ad un mutuo chiamato “acquisto più ristrutturazione” che ti consente di ricevere dalla banca sia i soldi per acquisire l’immobile, oltre i fondi per la ristrutturazione, ad un tasso di interesse molto competitivo. Per essere un’operazione efficace nell’arco di 18 mesi deve essere chiusa. Il ROI che ne può derivare può essere veramente molto interessante e in alcuni casi si può arrivare ad un ROE del 200% del capitale impiegato. In merito a questo voglio raccontarti una storia che mi ha visto in prima linea nel dirigere un’operazione immobiliare che ha dato un risultato veramente ottimo.

Questi immobili derivano da una dismissione, ed erano composti da due appartamenti degli anni settanta con relative autorimesse nel centro di un paese di 15.000 abitanti. La zona gravitava intorno ai principali servizi; scuole, posta, stazione ferroviaria, comode strade di accesso alla città, ecc. La palazzina di piccole dimensioni aveva appena subito una ristrutturazione pesante che ha comportato il rifacimento del tetto e della facciata. Gli appartamenti posti al secondo e al terzo piano mansardato erano in condizioni pessime, di fatto poco utilizzati ma mostravano tutti i loro quaranta anni di vita, inoltre la palazzina era priva di ascensore. La trattativa fu impostata dopo la redazione di un business plan che nonostante i punti deboli mostrava numeri molto interessanti di guadagno. L’acquisto venne concluso a 100.000€. Vista la necessaria ristrutturazione, si è optato per acquistare gli immobili utilizzando un mutuo che coprisse l’80% del valore di acquisto e completamente le spese di ristrutturazione. I lavori durarono sei mesi con costi pari a 80.000€, per poi mettere sul mercato gli appartamenti ristrutturati per un valore complessivo di 250.000€. Una volta messi in vendita la strategia fu nel cercare un target ben preciso di clientela, giovani coppie o single, per minimizzare il problema del secondo e terzo piano senza ascensore. Infatti così andò, nell’arco di due mesi vennero venduti a un ragazzo separato e ad una coppietta del paese, senza fare un centesimo di sconto.

Per riassumere l’operazione:

Acquisto immobili 100.000 € (di cui 20.000 € propri e 80.000 € finanziati)

Ristrutturazione 50.000 € (finanziati)

Rivendita 250.000 €

Costi vari, notaio, mediazioni, imposte 20.000 €

ROI 25% 80.000 €

Plusvalenza 16.000 €

Interessi passivi bancari 2.000 €

ROE 32%

Le operazioni immobiliari devono essere fatte solo se seguite da veri professionisti, che possano garantirti un risultato ancora prima di investire il primo centesimo. Oggi in internet si vantano di essere dei campioni a fare operazioni immobiliari e di farti diventare ricco seguendo i loro corsi di formazione pagando i loro video e i loro corsi a peso d’oro. Fallo pure se ti mettono per iscritto il risultato, altrimenti smettila di credere alle favole. Il mercato immobiliare è un settore molto pericoloso per le tue finanze se non lo conosci perfettamente, l’unico professionista che può seguirti in un’operazione immobiliare è un’agente immobiliare specializzato nella compravendita di quel genere di immobile e soprattutto radicato nel territorio dove andrai a fare l’operazione. Non fidarti dei santoni online, le possibilità di guadagno sono reali e si possono guadagnare anche molti soldi, ma allo stesso tempo ne puoi perdere altrettanti. Affidati a chi come noi può mostrarti decine di testimonianze di imprenditori, investitori o semplici persone che hanno voluto provare a investire nel mattone e hanno avuto successo, guadagnando e realizzando i propri progetti. Ultima raccomandazione è che se incominci a fare operazioni immobiliari di successo, devi stare attento perché portano alla dipendenza. Alcuni nostri clienti sono partiti per gioco e oggi si ritrovano ad avere abbandonato tutto quello che facevano prima, per concentrarsi esclusivamente sul mercato immobiliare. Se anche tu vuoi provare a diventare il futuro Donald Trump, noi siamo qui a braccia aperte. 🙂