La formula magica che trasforma l’acquisto di un’immobile in una rendita garantita! (1ª parte)

In questo articolo vi spiegheremo in pochi e semplici passi, come investire negli immobili, come calcolare le rendite, e quali fattori chiave dovete considerare per non fare un cattivo investimento. Investire in un immobile non è alla pari di altri tipi di investimenti, ove il capitale può essere anche minimo, basta guardare gli investimenti finanziari, buoni postali, BTP, ecc. che con qualche migliaio di euro possono già farvi diventare i treader di voi stessi. Con gli immobili è diverso, girano decine se non centinaia di migliaia di euro, se sbagliate, rischiate grosso.

Con la premessa di dirvi, fatevi seguire da un agente immobiliare accreditato, con spiccate capacità negoziali e forte radicamento territoriale, si perché il professionista che vi seguirà nell’operazione dovrà conoscere perfettamente il mercato immobiliare là dove si trova l’immobile, con tutti gli scenari che ne derivano, esperto valutatore e a contatto con il mercato immobiliare. Si perché quando si investe in un immobile, si deve essere in grado di avere le giuste nozioni e soprattutto le capacità di calcolare il rendimento dell’investimento immobiliare, proveniente dalla locazione della proprietà. A prescindere dal fatto, che siate novellini negli investimenti in proprietà immobiliari o abbiate scelto come professione il ruolo di investitore immobiliare e avete un numero di proprietà sostanzioso, non importa; se non sapete come calcolare la rendita immobiliare, siete fregati!

Quando gli investitori si concentrano troppo su altri fattori della proprietà (minimizzando l’importanza di un buon rendimento locativo nei loro calcoli), è lì che si imbattono in problemi. Basti pensare che molte volte non fanno la giusta importanza alla zona, mentre è il primo fattore da considerare, non il prezzo o le dimensioni o l’estetica ma l’investimento perfetto sarà sempre determinato da una scelta corretta della posizione. La crescita del valore del capitale, ad esempio, è una parte importante della pianificazione di un portafoglio immobiliare. Scegliere la migliore area in cui investire – un’area che promette un aumento dei prezzi degli immobili – vi farà guadagnare soldi sul lungo periodo. Allo stesso modo, essere in grado di individuare le offerte di mercato e di acquistare immobili per meno del valore potenziale è utile per ovvi motivi.

Ma, se vi concentrerete solo sulla crescita del capitale o sulla ricerca di offerte senza considerare adeguatamente la rendita da locazione, rischiate di perdere tutti i futuri guadagni. Le aree che hanno una crescente domanda di affitto o la crescita del valore del capitale anno su anno, possono essere molto allettanti. Allo stesso modo se venduta ad un prezzo al di sotto del valore di mercato, la proprietà può spesso sembrare un buon affare. Ma, se il rendimento da locazione è solo, diciamo il 5%, è improbabile che il reddito mensile copra le rate del mutuo mensili. Perché, assicurarsi che la proprietà si ripaghi da sola mese dopo mese è molto importante fare una valutazione corretta, il prezzo pagato deve essere adeguato al valore della proprietà per generare una rendita che ne consenta il giusto guadagno e non il contrario. Molti sbagliando calcolano quanto potrebbe generare di rendita locativa un certo immobile per poi da lì calcolarne il valore, errore madornale. La valutazione dell’immobile deve essere fatta a prescindere dalla rendita che poi ne deriverà, proprio perché la rendita da locazione potrebbe essere suscettibile a ribassi o aumenti che alterino il valore.

Il rendimento è un modo importante per misurare il reddito futuro prodotto dall’investimento che stiamo valutando. Il rendimento immobiliare è importante nel settore immobiliare come lo sono i tassi di crescita del capitale, cioè dovrete saper calcolare e avere una previsione quanto il vostro investimento potrà valere tra 5 anni 10 anni e così via, in modo da avere un quadro completo dei tuoi guadagni. Saper calcolare il rendimento che puoi ottenere ora e in futuro è un fattore chiave per capire se investire.

Come si calcola un rendimento immobiliare?

Il rendimento è calcolato in percentuale, in base al costo o al valore di mercato della proprietà, al reddito annuale e ai costi di gestione. Non tiene conto di quanto la proprietà aumenta di valore nel tempo (cioè la crescita del capitale).

Quando si calcola il rendimento, è importante sapere se si sta calcolando “rendimento lordo” o “rendimento netto”. Il rendimento lordo è calcolato prima delle spese, mentre il rendimento netto tiene conto delle spese correnti come le spese di gestione, i costi di manutenzione, l’imposta di bollo e altre spese, come ad esempio la tassazione per gli immobili sfitti.

Come calcolare la formula?

Il rendimento si calcola dividendo il reddito da locazione annuale su un immobile in base al costo di acquisto.

Per esempio:

Rendimento lordo = reddito locativo annuale (affitto mensile x 12 mensilità) / valore della proprietà x 100.

Esempio:

Costo immobile 150.000€

Affitto mensile 750€ x 12 = 9000€

Rendimento annuale 6%

FORMULA: 9000€/150.000€ x 100 = 6%

Questo è un esempio di rendimento lordo, in cui le spese correnti di possedere un’attività al dettaglio non sono state prese in considerazione.

Le proprietà residenziali in genere restituiscono un rendimento sopra il 4-5% mentre quelle commerciali sopra il 7%.

Da cosa viene convogliato il rendimento?

Il rendimento sugli immobili residenziali deriva da carenza di offerta, sviluppo di nuove aree, fiducia nelle imprese e tassi di occupazione sono i primi fattori trainanti del mercato immobiliare.

Tutti sono influenzati dalla fiducia dei consumatori, dalla politica e dall’economia. Il rendimento maggiore si avrà presso i centri cittadini, in zone universitarie, ospedali, stazioni ferroviarie, centri commerciali ecc Lecco in particolare modo è un esempio di città, dove sono presenti molti servizi sopra elencati e che con le giuste scelte si riesce ad avere una rendita garantita sopra il 5%.

Nel prossimo articolo tratteremo.

Come calcolare il ROI

Qual’é il tuo investimento ideale?

Come calcolare la crescita dell’investimento.