La tua casa è abusiva!!! Si proprio la tua, non siamo dei veggenti ma prima di mettere in vendita casa ti consiglio di verificare bene lo stato del tuo immobile visto che un dato statistico dice che oltre l’80% degli immobili non è vendibile, poiché non conformi catastalmente e/o urbanisticamente, quindi per la legge dei grandi numeri probabilmente sei una di quelle persone, ma non preoccuparti noi ti spiegheremo come fare per verificarlo.
Per prima cosa recupera tutti i documenti di casa in tuo possesso principalmente serve atto di provenienza, schede catastali, certificazione energetica e concessioni edilizie che hanno riguardato opere e varianti fatte all’immobile, visura catastale, agibilità e certificazioni degli impianti. La prima azione da fare se siete inesperti e quella di prendere in mano la scheda catastale, guardare graficamente come risulta l’immobile disegnato, verificare che sia esattamente come è distribuita casa vostra, i muri divisori, le finestre, le porte, devono essere esattamente come sono sulla scheda catastale, i locali devono essere indicati esattamente, i balconi, i terrazzi devono risultare e le altezze devono essere conformi a quanto indicato sulla scheda catastale, questo facile lavoro ti permetterà già di capire se il tuo immobile ha la conformità catastale, ma non è a sufficienza, infatti andrebbe recuperata l’ultima planimetria depositata all’ufficio tecnico del Comune dove risulta risiedere l’immobile e comparare graficamente il disegno recuperato alla scheda catastale in tuo possesso, chiaramente devono essere identici nello stato di fatto in cui si trova l’immobile, è un giochino che ti consente di risparmiare qualche centinaio di euro senza dover chiamare il tecnico di tua fiducia ma sappi che, alla minima difformità non potrai far altro che chiamare un tecnico che sistemerà la situazione, alcune volte con una semplice comunicazione in comune e quindi con pochi euro, altre volte servirà fare una sanatoria, altre volte serviranno qualche migliaia di euro per sistemare alcuni abusi e in altri casi servirà proprio un ripristino fisico dell’immobile nello stato di fatto perché l’abuso non è sanabile.
Questo è il passo fondamentale prima di mettere in vendita casa poiché se l’immobile viene immesso sul mercato non conforme si rischiano danni incalcolabili. Se ti risulta difficile questo passaggio non ti rimane che sentire il tecnico di tua fiducia e far verificare urbanisticamente e catastalmente il tuo immobile, sottoponendogli comunque la tabella dei DOCUMENTI INDISPENSABILI PER LA VENDITA che dovrà recuperare uno ad uno.
Altro punto di non poco conto e verificare l’atto notarile, se nell’atto vengono citate delle convenzioni che possono riguardare sia la tipologia di costruzione poiché fatto da cooperativa o delle convenzioni fatte dal costruttore con vincoli comunali o addirittura statali. Devi fare molta attenzione, poiché se l’immobile ha dei vincoli che possono riguardare il diritto di superficie o il valore stesso che ha delle imposizioni derivate proprio da questo genere di convenzioni. I vincoli relativi al diritto di superficie sono spesso legati a delle convenzioni che ti obbligano a vendere ad una cifra di mercato imposta è semplice trovarli leggendo l’atto notarile, dove si specifica che avete accettato al momento dell’acquisto la convenzione sottoscritta dalla cooperativa o dal costruttore. Molte di loro purtroppo non possono essere superate se non rispettando alla lettera i vincoli contenuti, quindi subito dopo la parte urbanistica catastale verificare la proprietà che sia piena e senza alcun gravame.
Un altro passaggio da verificare è se ci sono prelazioni di acquisto da parte di enti privati o pubblici poiché alcuni edifici sono stati costruiti in zone di particolare interesse da parte del Comune o dello Stato, per esempio su terreni demaniali, verificare anche questo passaggio che potrebbe limitarci la vendita è chiaro che se ci fosse una prelazione da parte di un ente come potrebbe essere ALER o il Comune va fatta una richiesta specifica di vendita dell’immobile.
Altro importante passaggio per verificare se il tuo immobile è vendibile è la richiesta di rilascio da parte della banca che hai utilizzato per acquistare casa della cancellazione dell’ipoteca se hai già saldato il mutuo o nel caso vi fosse un debito residuo dovrà essere rilasciata da parte dell’istituto erogante la lettera di assenso a cancellazione una volta saldato il debito anche contestualmente all’atto di vendita.
Un altro caso è quando l’immobile è stato ricevuto in donazione, purtroppo ha una commerciabilità limitata in quanto la donazione per vent’anni da quando viene trascritta o entro i dieci anni dalla morte del donante è impugnabile dagli eredi, per tale motivo alcune banche non finanziano l’operazione in quanto passibile di attacchi dagli eredi che rivendicano diritti, ma come sempre ci sono varie possibilità di gestire la posizione nel prossimo articolo ti daremo le soluzioni per vendere casa anche se ricevuta in donazione.
Se il caso riguarda un immobile di proprietà di un soggetto con grandi difficoltà economiche bisogna fare molta attenzione all’acquisto poiché si rischia l’annullamento dell’atto. Chi vende o dona un bene al solo scopo di frodare i propri creditori – e quindi sottraendolo all’eventuale pignoramento per debiti preesistenti – si sottopone al rischio di una azione revocatoria. La revocatoria consente, infatti, ai creditori di dichiarare l’atto di alienazione come inefficace nei loro confronti (in pratica, sarà come se l’atto non fosse mai stato posto in essere).
Indispensabile per la vendita sono i certificati in particolare l’APE acronimo di attestato di prestazione energetica, senza di quello non puoi nemmeno pensare di vendere casa, diffida di chi ti vuole rifilare un certificato senza sopralluogo del tecnico, rischi che sia nullo, alcuni portali offrono i certificati per poche decine di euro ma dai un’occhiata alle recensioni e capisci subito che sono una truffa.
Per aiutarti allegato alla prossima newsletter “Affari Immobiliari” troverai il manuale e la tabella dei DOCUMENTI INDISPENSABILI PER LA VENDITA completa delle spiegazioni di cosa sono e dove andare a recuperarli, strumento fondamentale sia che tu voglia vendere e acquistare casa o semplicemente perché vuoi sapere se casa tua è perfetta. Iscriviti gratuitamente al seguente link https://www.bstudioimmobiliare.it/newsletter e riceverai direttamente a casa tua la copia della newsletter con il manuale e la tabella documenti indispensabili per vendere casa.
